如松 : 房价为什么不会崩?

“崩”的含义是短期价格的快速下跌,比如一年之内跌幅超过30%并在短期无法恢复。最典型的是当初的日本,在两三年的时间内跌幅超过了70-80%,此后随着人口老龄化不断加剧,房地产市场一直未得到恢复;再有就是美国在爆发次贷危机期间楼市经历了快速下跌(下图):

从美国房地产指数来看,次贷危机遭遇了快速下跌,2017-2018年又回到次贷危机前的水平(美国是移民国家,与日本不具可比性;更重要的是,日元比美元的通胀率更低、信用更高,所以日本的房价就只能长期低迷,大家必须密切注意这一点),但考虑到美元在过去十年中连续贬值,说明从次贷危机之前到现在,在这十年中持有美国房产的人其购买力依旧在亏损

可我们也知道,新兴市场国家一般难以出现这种现象。以俄罗斯来说,2008年次贷危机的爆发和2014-2015年卢布危机的爆发都让莫斯科的美元房价遭遇严重的挫折,短期内出现快速下跌(下图:数据来源,选择性投资统计):

但如果把这个图按卢布换算就会出现不同的结果。

次贷危机之前,美元兑卢布约为1:23.5,当时莫斯科的平均房价约6000美元/平米,折合成卢布就是14万/平米。2018年末的房价约为2700-2800美元/平米,以当时的汇率折合成卢布就是约17-18万/平米。也就是说,在过去的十年中,莫斯科的卢布房价总体依旧处于涨势,还处于牛市状态。

几个现象是值得注意的:一,无论在次贷危机爆发还是卢布危机爆发时,莫斯科的房价都出现明显的下跌,这在当时都有很多的报道。比如在卢布危机期间,据俄罗斯房地产网站irn.ru提供的报告称,莫斯科的住宅区折扣达10%和15%。但这些短期的下跌,都未能改变以卢布表示的房价长期上涨的态势。二,次贷危机尤其是卢布危机之后,除了圣彼得堡和莫斯科这种核心城市之外,其它地方的房子基本卖不动了,莫斯科一个城市的成交量就占了全俄罗斯的一半,由此可见其它大中小城市的房屋处于一种事实上的冰冻状态。三,卢布危机前后,俄罗斯一手房价格由2014年12月的51714卢布每平米上涨至2016年6月的53558卢布每平米,涨幅为3.6%,但是二手房价格在15年1季度触顶后开始逐步下行,两者出现了背离。

为什么会出现这种现象哪?

对于俄罗斯来说,每次危机的深处本质上都是财政危机,这意味着危机过程中都需要大量加印钞票来应对,否则普京先生的日子没法过,这意味着卢布会出现加速贬值,当然这种贬值既可以是连续性的,也可以是一夜跳贬。对于俄罗斯韭菜来说,可以购买食品或黄金外汇等来应对卢布贬值,但是对于大型地产商尤其是锅有地产商来说,购买核心城市的土地是应对危机的避险方式,因为这些土地是“不可再生资源”。同时,这些核心城市都是权贵、富人集中之地,就业机会相对中小城市也更多(导致人口流入),房屋的需求就会长期存在,土地最终还可以变现,而可以变现的土地(也就是具有流动性)就具备了避险的功能。当危机猛烈爆发导致房价下跌、一旦开发这些土地会出现亏损的时候,房地产公司只需继续持有土地就够了(继续避险),这就让土地开发量下降、达到调整房屋供需关系的目的,这有利于房屋价格的恢复,最终就可以让以卢布表示的一手房价格长期维持涨势。也就是说,因卢布贬值导致面粉涨价,最终面包也会涨价,互相之间可以传导的基础是存在需求。

但二手房屋有所不同。一般来说,二手房屋体现的主要是商品属性(供给几乎是无限的),与土地的不可再生性具有本质的不同,不具有避险效应(或很弱),危机会导致一般劳动者的购买力减弱,价格就难以恢复,这就让一手和二手房的走势出现分离。

所以,以卢布表示的像莫斯科这类政经核心城市的房价(尤其是一手房价)并不存在崩的概念,根源在于卢布的信用水平太低,莫斯科的土地具有避险效应。

但广大的大中小城市,相对于郑智与经济所决定的核心城市来说其经济基础比较脆弱,随着危机的爆发就业机会就会减少、导致失业增长,加上老龄化的不断深入和人口不断流失,房屋需求就会不断下滑。此时,这些城市的土地流行性很差、变现困难,就不具有避险功能。房屋也会不断丧失流动性。最终让房地产这个行业在这些城市失去意义。所以,卢布危机之后,俄罗斯多数大中小城市尤其是远东地区的房地产行业十分凄惨。

这就会得出以下结论:第一,在俄罗斯这样的国家争论房价是否会出现崩盘走势是无意义的,这与本国的货币信用有关。只有货币信用高的国家才有资格享受房地产崩盘的“待遇”。而俄罗斯莫斯科这种核心城市是没资格享受的,源于作为“标尺”的卢布的价值下降的太快;第二,如果仅仅以本币价格的变化来思考投资行为,就必须进入俄罗斯政经最强势的城市,只有这样的城市在未来才会有机会,只包括莫斯科和圣彼得堡两座城市。第三,二手房与一手房的走势是有区别的。对于投资来说,二手房价才是有意义的,因为这个价格是投资过程中的退出价格,决定了利润,所以,关注新房价格意义不大(新房价格高只说明成本高),二手房价格才有意义。第四,随着老龄化的不断深入,经济基础薄弱的大中小城市的房地产是没有意义的(自住除外),因为在丧失流动性的时候希望成交、变现就必须大幅打折,有时甚至还需要一点运气,想希望实现本币价格的盈利是不可能的,如果以外汇为基准更会亏掉裤衩。

俄罗斯房地产演绎的是:爆发危机时,即便莫斯科这样的城市以美元表示的价格也存在崩盘(2008年和2014-2015年都发生了),但以卢布表示的价格在核心城市不存在崩盘(还可以快速恢复),而大多数大中小城市出现的是深度萧条,也就是:一两个城市“湘岗”化、其余的城市“鹤岗”化。

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评论 1

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  1. 香港加油最后一句总结的很好Reply