如松:抢再多人,也抢不出高房价的未来!

去年四季度开始,房地产成交量开始下滑,有两个“人”似乎开始心照不宣地“鼓捣”这个市场,目的当然是希望让这个市场活跃起来。

其一是地方,目的自然是希望继续在土地中刨出白花花的银子;其二自然是地产商,它们债务高企而2019年又是还债高峰的年份,一旦成交萎缩,那可是会要命的。

从今年开始,两者就开始唱起了双簧。地方打开大门,旗号上书写的是吸收“人才”,至于到底是人才还是房奴,就属于厚黑学的范畴了。

抢人大战会刺激楼市吗

据石家庄新闻网消息,2019年3月18日,石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》:取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制,在石家庄市全面放开城区、城镇落户,群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县(市)城区和建制镇,而且配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

这样能实现“零门槛”落户,应该可以解读为“广纳人才”。按本人的理解,应该是不管你是小学毕业还是博士毕业,无论是20岁的小伙还是80岁的老头,不管是有业的还是无业的,更不分男女,只要拿着户口本就可以落户咱大石家庄,就是咱河北省会名正言顺的“人才”。

石家庄并不是孤例,之前的西安、大连、海口等城市,都不同程度地降低了落户门槛,甚至连深圳都放松了入籍限制,目的都是为了吸引“人才”。

这种落户宽松策略,无疑对楼市会起到“激进”的影响,既然2019年的金三银四的小阳春就要来了,这些城市为什么还要加码“松绑”呢?心虚呀!在一半以上的居民已经丧失了存款储蓄的今天,六个钱包也掏得差不多了,地方心里打鼓,为了自己的钱袋子当然要拿出最大的“诚意”。

您既然已经是本市的人才,其他方面的贡献就不讲了,总需要通过买房为地方贡献一点财政收入,才对得起“人才”的称呼吧。从这一点来说,给地方财政做出了贡献,就是当之无愧的“人才”!至于是小学还是博士毕业,是男还是女,确实也不是“人才”的评判标准。

只要为地方财政做出贡献,您就是当之无愧的人才。

“抢收”——一季度楼市关键词

地方为财政操心的背后,当然少不了大姨妈的身影,从今年开始,各一二线城市的房贷利率开始下调。为地方财政保驾护航,是大姨妈的主要职责。

地方和大姨妈伸出了橄榄枝,地产商当然要做出相应的行动,不能辜负前者的一片“心意”。

3月“抢收”就成了2019一季度的楼市关键词。

有大房企坚持9折促销,也有一惯谨慎小心的房企紧抓“市场窗口期”,坚持25%毛利率就出售。“放弃幻想”、“活在当下”成为大家心照不宣的理念。

“宇宙第一房企”碧桂园发布的3月销售业绩显示,3月份归属公司股东权益的合同销售金额451.3亿元,同比增长2.16%,根据相关研究院的统计数字,碧桂园今年一季度整体销售金额在1700亿元左右,低于2018年同期的1879.7亿元。

恒大3月合约销售金额549亿元,同比增长11.2%,前3月恒大累计销售金额约为1196亿元,同比降26.1%。万科3月份实现合同销售金额573.7亿元,同比增长13.2%,前3月合同销售金额为1494.4亿元,同比降3.1%。

大房企心照不宣“活在当下”,小房企一样“只管今天”。正处于债务高压之下的泰禾集团一季度积极抢收,其官方数据显示,泰禾北京90天抢收100亿元,其中,泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等项目大幅降价,彰显以价换量的决心,为了现金流,拼了。

地产商只想“活在当下”

每年年初,都是银行集中放贷的时期,加上3月市场的回暖,地方翘首以盼的是地产商催热土地市场,这才是所有问题的核心。可现在,地产商只想“活在当下”,结果似乎在辜负地方的“深情厚意”。

中国指数研究院发布报告显示,今年1至3月,受监测的全国300个主要城市土地市场供求两端同比缩水:土地出让金总额为8281亿元,同比减少16%。

以相对较热的3月来说,同策研究院监测数据显示,截至3月31日统计数据,3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗,比去年同期减少831宗,成交金额达2827.06亿元,同比下降11.26%。

 

地产商的拿地似乎并不积极,为什么地产商要辜负地方的“深情厚意”呢?主要有以下两点。

第一,今年的小阳春成色不足,后市并不乐观。

业内人士用四个字来形容3月的房地产市场:“不愠不火”。不管是新房市场还是二手房市场,楼市成交量都不太高,这从前面主要房企一季度和3月的房屋成交上可以明显体现出来,这就容易对2019年接下来几个月的楼市走向进行判断。具体来说,一线城市表现积极,但二线、三线、四线城市成交量只是持平或者回落。

媒体人将这种现象解读为预期不高,这种说法是值得商榷的。中国人对房子已经像宗教一样,永远有充足的信心,不应该没有信心。何况,所有的信心都是依靠兜里的银子决定的,最根本的原因应该还是居民购买力的透支。

2018年年初机构的研究报告显示,55%的家庭已经丧失了储蓄,房地产对储蓄的透支已经又过去了一年多,相信这个比例已经继续提升。在大多数人的“六个钱包”已经掏空的今天,期待成交量的同比继续上涨,已经不现实!未来,成交量的不断萎缩和二手房成交周期的不断延长将是新常态。

第二,虽然一季度成交量不足,但房企在高债务的压力下,2019年又是还债高峰年份,让房企只能是谨小慎微。

2018年,不少房企已经经历了彷徨和煎熬,出让股权、裁员降薪、降价促销成为新常态。不断升高的融资成本和债券资金兑付压力,成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。据统计,2018年已有10家房企因资金链断裂宣告破产。而房地产成交量的停滞或步入萎缩,就是房企的催命符。

恒大研究院的数据显示,房企在2018年下半年至2021年是债务的集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,高债务的情形下一旦市场成交萎缩,对房企来说债务压力山大。

基于成交不足,房企的存货周转率就会下降,通过销售获取现金流的能力下降,债务率高企同时今年又是还债高峰年份,就只能让地产商辜负地方的“深情厚意”了。

未来房地产市场仍将集中在少数区域

楼市三四月的小阳春之后,房屋成交量很可能会严重下滑,那时,会给工业企业的开工率和财政收入带来很大的压力,今年的财政赤字很不乐观,会给人民币汇率带来很大的压力。

未来的房地产市场将告别全面发展,从投资的角度来说,在租售比很低的今天,多数城市的房屋已经失去投资的价值,而只有居住的功能。此时,如欲投资,租售比是核心的投资依据。

然而,中国房地产市场过于庞大,局部市场还不会沉寂,所以未来房地产市场的热度主要将体现在少数区域和少数城市中。最近一段时间,作者一直在谈论粤港澳大湾区,这个地区一定是未来最活跃、最有参与价值的地方。

曾坚守一二线城市的融创中国董事长孙宏斌说得很明确:“为了规模,三四线城市肯定也要去,但是要看哪些三四线,比如广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的,但差别很大,需要选择,浙江、广东大部分地区我们都会去。”

大湾区,将来必定是各路过江龙翻江倒海的地方。

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评论 2

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  1. 11滴滴一直在吹广东 大家都知道的事情写来写去 没劲Reply
  2. 行人研究一下清朝的官盐制度,一切都清楚了!房价会永远在高处,这也会是中国老百姓永远的痛!Reply